종부세 계산기 2026

6월 1일 현재 본인 명의 주택의 공시가격 합계가 1세대1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 넘으면 넘는 부분에 종부세가 붙어요. 시세가 아니라 공시가격 기준이고, 세대가 아니라 사람별로 따로 계산해요. 부부가 반반씩 가진 공동명의 1주택은 각자 9억 원씩 공제받아 공시가격 18억 원까지는 각자 과세로 종부세가 없어요. 재산세는 공시가격과 관계없이 모든 주택에 붙어요.

고지서는 11월 하순에 나와요. 법에서는 납부기간 시작 5일 전인 11월 26일까지 보내도록 정하고 있어요. 납부기간은 2026년 12월 1일(화)부터 15일(화)까지이고, 고지서 대신 직접 신고해 낼 때도 같은 기간이에요. 세액은 홈택스·손택스에서 조회하고 낼 수 있어요.

집값과 나이·보유기간에 따라 달라요. 공동명의 1주택은 기본적으로 부부가 각자 9억 원씩 공제받고(각자 과세), 9월 16~30일에 신청하면 1세대1주택자처럼 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있어요(특례). 이 계산기 기준으로 공시가격 20억 원·70세·15년 보유라면 각자 과세 39만 1,000원이 특례 45만 5,040원보다 적고, 25억 원이면 특례 95만 9,040원이 각자 과세 143만 6,400원보다 적어요. 2026년부터 특례 납세의무자는 부부가 합의해 정한 1명이고, 그 사람의 나이·보유기간으로 공제를 받아요.

재산세는 지방세로 모든 주택에 주택별로 붙고 7월·9월에 고지돼요. 종부세는 국세로, 사람별 공시가격 합계가 공제금액(12억·9억 원)을 넘는 사람만 12월에 내요. 종부세 과세표준에 해당하는 재산세는 이미 냈으므로 종부세에서 그만큼 빼 줘요(재산세 중복분 공제). 이 계산기는 같은 주택의 재산세(지방교육세·도시지역분 포함)와 종부세(농어촌특별세 포함)를 합친 보유세 총액도 함께 보여 줘요.

올해 재산세와 종부세를 합친 금액이 작년 같은 주택의 세액상당액의 150%를 넘지 않도록 막는 제도예요. 넘는 부분은 종부세에서 빼 줘요. 작년 세액상당액은 실제 낸 세금이 아니라 작년 공시가격으로 다시 계산한 금액이에요. 공시가격이 크게 오른 2026년(서울 평균 +18.60%)에는 재산세 과세표준상한(5%)이 걸리는 집도 많아요. 이 계산기에 작년 공시가격을 넣으면 두 상한을 함께 반영해요.

종부세가 250만 원을 넘으면 나눠 낼 수 있어요(분납). 250만 원 초과~500만 원 이하는 250만 원을 넘는 금액을, 500만 원을 넘으면 세액의 절반까지 2027년 6월 15일까지 낼 수 있고, 농어촌특별세도 같은 비율로 나눠요. 홈택스에서 신청하면 분납할 수 있는 최대 세액을 안내받아요. 1세대1주택자(공동명의 특례 포함)가 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고, 총급여 7천만 원 이하(종합소득 6천만 원 이하)이며 종부세가 100만 원을 넘으면 납부기한 3일 전까지 신청해 납부를 미룰 수도 있어요(담보 제공 필요).

정부가 2026년 9월 국회에 낸 세법개정안에는 실거주 1주택 공제 14억 원(비거주는 12억 원 유지), 공정시장가액비율 70%, 과세표준 6억 원 초과 구간 세율 인상, 장기보유 공제를 거주기간 공제로 바꾸는 내용 등이 들어 있어요. 세부담상한은 150%로 유지하기로 했어요. 다만 10월 16일 현재 국회 심의 중인 정부안이라 바뀔 수 있고, 2026년분 종부세에는 적용되지 않아요.

1세대1주택자(공동명의 특례 신청자 포함)만 받아요. 6월 1일 기준 만 60세 이상 65세 미만 20%, 65세 이상 70세 미만 30%, 70세 이상 40%의 고령자 공제와, 5년 이상 10년 미만 20%, 10년 이상 15년 미만 40%, 15년 이상 50%의 장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 세액에서 빼 줘요. 공동명의 특례는 납세의무자로 정한 배우자의 나이·보유기간을 써요. 2주택 이상이거나 각자 과세를 받는 공동명의자는 받을 수 없어요.