🏠 양도소득세 계산기

부동산을 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예를 들어 3월에 잔금을 받았다면 5월 31일까지 신고해야 합니다. 같은 해에 두 건 이상 양도한 경우 다음 해 5월 31일까지 확정신고를 추가로 해야 하며, 기한 내에 신고하지 않으면 무신고가산세(20%)와 납부지연가산세가 부과됩니다.

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고, 보유기간 2년 이상(조정대상지역은 거주기간 2년 이상)을 충족하면 양도가액 12억원까지 비과세됩니다. 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 12억 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세하며, 표2 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용받을 수 있습니다.

일반 부동산은 3년 이상 보유 시 매년 2%씩, 최대 15년 이상 30%까지 양도차익에서 공제합니다(표1). 1세대 1주택으로 2년 이상 거주한 경우 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 합산하여 최대 80%까지 공제됩니다(표2). 단, 미등기양도자산, 조정대상지역 다주택 중과 대상, 보유기간 3년 미만인 경우에는 적용되지 않습니다.

필요경비는 취득가액 외에 양도차익에서 차감할 수 있는 비용으로, 취득세·등록면허세·법무사 수수료, 자본적 지출(베란다 확장, 시스템에어컨 설치, 보일러 교체 등 자산가치 증가 비용), 양도 시 중개수수료, 양도 관련 세무사 수수료 등이 포함됩니다. 도배·장판·싱크대 교체, 페인트칠 등 단순 수익적 지출은 필요경비에 포함되지 않습니다. 영수증·세금계산서 등 증빙을 반드시 보관해야 합니다.

주택·조합원입주권은 보유기간 1년 미만 70%, 1~2년 60%의 단일세율이 적용됩니다. 토지·상가 등은 1년 미만 50%, 1~2년 40%입니다. 분양권은 2021년 6월 이후 양도분부터 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 강화되었습니다. 단기보유에는 장기보유특별공제가 적용되지 않으며, 누진세율로 계산한 세액이 더 큰 경우 그 더 큰 금액을 납부합니다(비교과세).

양도소득 기본공제는 1년에 한 번, 250만원이 양도소득금액에서 공제됩니다. 부동산·주식·파생상품 등 각 자산 종류별로 별도 적용되며, 같은 자산을 1년에 여러 번 양도해도 공제는 한 번만 받습니다. 1세대 1주택 비과세 양도분에는 기본공제가 적용되지 않으며, 미등기양도자산에도 적용 불가합니다.

양도소득세 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가 부과됩니다. 예를 들어 양도세가 1,000만원이면 지방소득세 100만원이 더해져 총 1,100만원을 납부합니다. 지방소득세는 양도세 신고 시 함께 신고·납부하며, 본 계산기의 '최종 납부세액'에는 지방소득세가 이미 포함되어 있습니다.